Cap rate
La tasa de capitalización divide el ingreso operativo neto entre el precio o valor. Como ignora el financiamiento, permite comparar propiedades por sus méritos operativos y compararlas con lo que se transan activos similares.
Su debilidad es que solo es tan confiable como el NOI que la respalda. Un supuesto optimista de gastos infla el cap rate sin cambiar la propiedad.
Retorno cash-on-cash
El cash-on-cash divide el flujo de caja anual antes de impuestos entre el efectivo total que aportaste: enganche, costos de cierre y cualquier trabajo de capital inicial. Responde una pregunta personal: ¿cuánto está rindiendo este negocio sobre mi dinero este año?
Como refleja el apalancamiento, dos inversionistas que compran la misma propiedad con financiamientos distintos obtendrán resultados distintos. Más apalancamiento puede elevar la cifra y también el riesgo.
DSCR
El ratio de cobertura del servicio de la deuda divide el NOI entre el servicio anual de la deuda. Un ratio por encima de 1.0 significa que el ingreso operativo cubre los pagos del préstamo; por debajo de 1.0, no. Los prestamistas que ofrecen préstamos de inversión basados en DSCR fijan sus propios umbrales mínimos y convenciones de cálculo, que varían por prestamista y programa.
Leerlas en conjunto
Una propiedad puede mostrar un cap rate aceptable y aun así producir un cash-on-cash débil bajo cierta estructura de financiamiento, o mostrar un cash-on-cash atractivo con un DSCR ajustado que no deja margen para una vacancia. Mira las tres y luego somete a estrés los supuestos que determinan el NOI.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué métrica importa más?
- Responden preguntas distintas. El cap rate compara propiedades, el cash-on-cash mide tu retorno y el DSCR refleja la seguridad del préstamo y los requisitos del prestamista.
- ¿Qué es un buen cap rate?
- No hay respuesta universal. Los cap rates varían por mercado, tipo de propiedad, condición y periodo, y un cap rate más alto suele reflejar mayor riesgo percibido.
- ¿Estas medidas incluyen impuestos?
- Los impuestos prediales van en los gastos operativos, pero ninguna de las tres refleja tu situación de impuesto sobre la renta. Consulta a un profesional de impuestos para eso.
Fuentes y referencias
Aviso importante
Esta guía es información educativa general. No es asesoría financiera, fiscal ni crediticia, ni un compromiso de préstamo u oferta de crédito. La disponibilidad, requisitos, tasas y costos de los programas varían según el prestamista, el programa y el prestatario, y cambian con el tiempo. Confirma los detalles con un prestamista licenciado o un profesional de impuestos.