1. Supuestos de ingreso
Estima la renta bruta programada a partir de alquileres comparables en el mismo submercado, tipo de unidad y condición. Luego resta una provisión de vacancia que refleje una rotación realista, no el mejor caso. Agrega otros ingresos que la propiedad realmente genere, como estacionamiento o bodega, solo si son verificables.
2. Gastos operativos
Los gastos operativos comúnmente incluyen:
- Impuestos prediales y seguro de la propiedad.
- Cuotas de HOA, cuando aplique.
- Administración, ya sea pagada a un administrador o contabilizada como el valor de tu propio tiempo.
- Reparaciones y mantenimiento rutinarios.
- Servicios que paga el propietario, más costos de rotación y colocación de inquilinos.
- Reservas de capital para techo, HVAC, calentador de agua y otros componentes de vida larga.
3. Ingreso operativo neto
El ingreso operativo neto (NOI) es el ingreso bruto efectivo menos los gastos operativos. Excluye deliberadamente los pagos hipotecarios, por lo que describe el desempeño de la propiedad con independencia de cómo la financies. El NOI es el insumo del cap rate.
4. Financiamiento y flujo de caja
Resta el servicio anual de la deuda al NOI para obtener el flujo de caja antes de impuestos. Los términos de financiamiento para propiedades de inversión suelen diferir de los de vivienda propia en enganche, tasa y requisitos de reservas; confirma tus términos reales con un prestamista en lugar de suponerlos.
5. Somete el negocio a estrés
Repite el análisis con una renta menor a la esperada, vacancia mayor a la esperada y un gasto de capital significativo en los primeros dos años. Un negocio que solo funciona en el escenario base es un negocio frágil.
Corre estos números para una propiedad específica con el Analizador de Propiedades de Inversión.
Abrir el Analizador de Propiedades de InversiónPreguntas frecuentes
- ¿Debo incluir administración si yo mismo administro?
- Muchos inversionistas lo hacen, para que el análisis refleje el desempeño de la propiedad y no el valor de trabajo no pagado, y para que los números sigan siendo válidos si luego contratas a un administrador.
- ¿Qué proporción de gastos debo suponer?
- Las reglas generales varían mucho y pueden confundir. Construye los gastos línea por línea con recibos reales de impuestos, cotizaciones de seguro, cuotas de HOA y estimados realistas de mantenimiento.
- ¿La apreciación debe entrar en el análisis?
- La apreciación futura no es predecible. Evalúa el negocio con ingresos y gastos, y trata cualquier escenario de apreciación como una sensibilidad separada, no como un supuesto.
Fuentes y referencias
Aviso importante
Esta guía es información educativa general. No es asesoría financiera, fiscal ni crediticia, ni un compromiso de préstamo u oferta de crédito. La disponibilidad, requisitos, tasas y costos de los programas varían según el prestamista, el programa y el prestatario, y cambian con el tiempo. Confirma los detalles con un prestamista licenciado o un profesional de impuestos.